宅地開発事業採算の悪化による供給停滞
宅地開発事業の採算が悪化しているからです。宅地開発事業では開発面積の40％程度が公共公益施設用地とされてしまい、宅地として使える部分が圧縮されます。20ヘクタール以上の大規模開発の例では最終的に分譲にこぎつけるまでに平均通算22年もかかるというほど事業が長期化するので、金利負担などもばかになりません。さらに地方自治体が環境保全、乱開発防止などのために宅地開発の指導を強めていることがあります。こうし
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相続には不動産を買うしかない
最近、不動産に対する税制の締め付けというものが非常に強くなってきています。例えば、負担つき贈与についても、被相続人が三年前に購入したものならば認められますが、その三年以内に購入したものについては、負担つき贈与は認められないというような制度ができました。人間いつ死ぬかわからないのが現状であり、そのような対策をたてることがこれから難しくなってきています。しかし、現在、現金や株券で持っている場合に、その
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街角のショップを窓口にする
リフォームを例にするとよく理解いただけると思います。リフォームは設計事務所や工務店にも頼めますが、まずは宣伝を目にしたことのある、「リフォームの○○」と看板を掲げたフランチャイズ展開のリフォームショップのようなところが、足を運びやすいのではないでしょうか。家の新築やリフォームという大きな依頼をする先だとしても、入りやすさ、アプローチのしやすさは重要な要素。街にショップというスタイルで顔を出しながら
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含水率と木の性質
製材した木には、しばしば狂い、ねじれ、割れが生じます。これはおもに製材した後だんだん乾燥してくるにつれて、方向によって縮む割合が異なるからです。木材がどのくらいの水分を含んでいるかは含水率であらわします。含水率（Ｗ１）は、十分に乾燥した場合（絶乾状態という）の質量（Ｄ）に対して、いま含まれている水の質量（Ｗ）がどれだけかという比率です。いまの質量をＧとして式で書けば、「Ｗ１＝Ｗ÷Ｄ＝（Ｇ−Ｄ）÷Ｄ
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資産流動化スキームと呼ばれている
特別な会社（特定目的会社―TMK、特別目的会社―SPCなど）を設け、それが出資などの形態で資本を集めたり、銀行融資で投資資金を集めたりする。それらの資金を合わせて不動産投資をし、テナント料などで得られる収益で、株主・出資者への配当や、銀行への返済を実施する仕組みが不動産の証券化だ。この仕組みは2つの形で応用される。ひとつは、既存の大型不動産を保有する企業が、その不動産を担保に資金調達する手段として
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築一〇年以上なら補修工事も
サイディングはモルタル外壁に比べるとずっと傷みにくいとはいえ、まったくメンテナンスをしなくてすむわけではありません。施工が悪ければ亀裂が入ることもあります。角が欠けたりすることもあります。常に風雨や日照にさらされていますから、時とともに表面の塗装面が傷んで汚らしくなりますし、塗装膜が薄くなった箇所から湿気が中に染み込んでいく恐れもあります。塗装膜は工場で塗装した場合より、現場で塗装した場合のほうが
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「健康寿命」を長くする
定年退職し仕事の第１線から退き、社会的な地位も変化したお年寄りにとって、家族に多大な費用の負担を強いることは心苦しく、結局、手摺をつけたり、小さな段差を解消したりと、消極的な対応で終わってしまうケース。工事金額の何割かを自治体が援助する仕組みがあっても、家族の反対によって実現しないケース。立場の弱いお年寄りの姿が見えてきます。世をあげて健康ブームで、お年寄りの体によい食べ物を提唱したりする動きは盛
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土地で適当な儲けができる条件
鼻の「地主が土地で普通に儲けられる環境を作ってやる」ことから始めよう。現在われわれの常識となっている不動産関係の諸権利は、戦時中の住宅難のころから国策として、庶民の住宅難解決のためにでき上がってきたものが大部分で、一口に言って借手に有利で貸主に不利なものが多い。たとえ話をすれば、今でも学生はアパートを自由に選択し、いつからでも貸室に住むことができ、かつ、いつでもそこを出て他へ移っていく自由。たとえ
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完成されたアメリカ住宅
デザインというのは、僕や設計上に依頼する方法もあるけれど、アメリカの「ホームプラン集」を取り寄せてその中から、お気に入りをひとつ取り出す、という手もある。僕がいつも建て主に薦めている方法だ。最終的には、デザイナーに頼むとしても、アメリカ住宅を知る上で、このホームプラン集には三、四冊、目を通しておいた方がいい。そして自分のイメージにあったものがあれば、これだこれだと言いつつ、建築家のところに出向く。
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木造住宅を長持ちさせ、長く住み続けること
人工林が成熟してやがて老木ばかりになると、炭酸ガスを固定化する働きが衰え、むしろ吐き出す側に回るといわれています。ですから、人工林をいつも若々しく保つためには、成長した木を伐採し、新たに植林して林を若返らせる必要があります。貴重な資源である人工林を活性化し、大気中の炭酸ガスを減らすためにも、木材を有効に活用することが大切なのです。石油や金属などの資源を使えば減る一方なのに対して、木は育てることがで
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審査姿勢までチェック
「住宅ローンを積極的に売るか売らないかは、同じ銀行でも支店長の考え方によるところか大きいようですね。われわれの取引きしている金融機関でも、それまでA銀行のB支店で契約するお客さまか多かったのが、突然B支店が減って、C支店が増えはじめたということがあります。調べてみると、ローンに積極的な支店長かB支店からC支店に異動していたのです」銀行では支店長に限らず3年ごとの異動が一般化している。その間の業績を
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予測できるのは、そこに住む本人たちだけ
ガラス張りは建て主の希望だったが、ご主人に言わせれば、多少ニュアンスが違う。「たしかに明るい階段がいいとか、庭が見えるほうがいいとは言った。しかし、総ガラス張りにしてほしいと言ったわけではない」致命的だったのは、いざというときのための手すりがなかったことだった。デザイン的には、不粋な手すりなどないほうがすっきりして美しい。しかし、よろけたときにつかまるところがまったくないようでは、ひじょうに危ない
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マンションの「安全神話」は崩壊した
JR神戸線はその日、大阪駅から甲子園口駅までのあいだを、仮復旧で折り返し運転していた。依然として、神戸方面への全線開通のめどは立っていない。目的地の三宮までは、代行バスを利用することも考えたが、私はとりあえず甲子園口駅で降り、その先を徒歩で現地まで移動することにした。目的地までは、直線距離にして20キロメートルほどである。だが、調査は被害の小さな地域から大きな地域へと、順番に進めていくのがもっとも
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中古マンションは管理状態をチェック
中古マンションを購入しようと考えている方にチェックしてほしいのは、管理状態です。管理状態というのは、管理組合がきちんと機能しているかどうかということです。清掃が行き届いている、破損したところがそのまま放置されていないなど、見た目だけでもわかります。建物の見た目が清潔感があって、きちんと整備されているマンションだと納得できたら次の段階。管理組合の修繕積立金と管理費の額の確認をしてみましょう。20年ほ
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不動産情報を見ていたらプロポーズ！？
一人暮らしをしているマンションの契約更新の時が来ていたころで、泊まりに来ていた彼氏の家のパソコンで不動産情報をチェックしていました。さすがに付き合いが長いと、休みで同じ部屋にいるかと言ってベッタリという風にはならず、パソコンを見ている私の横で、彼は漫画を読んでいました。一人暮らしだと、手頃な家賃で広いお部屋、駅近という条件があてはまるものが少なく、検索に飽きていた私は不動産情報の横にカテゴライズさ
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国際会計基準委員会（ＩＡＳＣ）で策定される基準
日本的経営の行く末は事業承継によって決まる。固定資産は、減損会計の適用上、全社資産として分類されます。この全社資産は、ほかの現金を生む固定資産に、いわば原価計算の間接費のように配分されて、減損損失の認識が行われることとされています。したがって、全社資産を多く保有する企業では、減損損失の認識上、不利となる福利厚生施設などの全社資産の処分を進めていかざるを得ません。終身雇用や福利厚生を柱としてきた日本
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屋敷街が多く公共施設も充実
府中という地名は、律令時代に武蔵国の国府が置かれたことに由来する。江戸時代は甲州街道の宿場町として栄えた。市の南端は多摩川とその河川敷であり、近年まで砂利の採取が盛んであった。多摩川競艇場は採取所の跡地である。砂利の輸送からスタートした京王線の主要駅のひとつである府中駅には、また別の顔がある。駅の北西側には、東芝などがあり、また北東側には航空自衛隊の基地がある。かつて、この周辺には陸軍燃料廠があり
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バブル期の高値での売却は至難の業
九〇年のバブル崩壊後に海外から来たファンドは当初、東京都心のオフィスビルの取得にあたって収益性を重視した購入価格を提示しました。年利で一五パーセント前後（表面利回り）ぐらいで取得する例が多く、中にはそれ以上の利回りで購入したケースもありました。その後は不動産の買付競争が激しくなって価格が上昇し、ついに利回りが三パーセントを切る水準までハードルを下げて購入する例も数多く見られるようになりました。その
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発注予算の作成
工事を実施するための許可が実行予算会議から出されました。いよいよ業者職人へ工事を発注する準備に入ります。実行予算は工種別に作成する書類です。そのままでは業者職人に発注していきますと、必ず発注漏れが発生します。往々にして、工事請負契約に使った見積書の項目で実行予算を作成してしまいます。それはそれで良いのですが、例えばALCの端揃えの左官工事はどうするのか、外壁版のコーナー曲がりを何で施工するのか、コ
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多く借りたいという人には、有利なローン
現在の金利をくらべると、固定型と変動型の金利の差は1パーセント以上ある。いま現在だけなら変動型がずっと有利なわけだ。かりに、この金利がそのままつづくとしたら、一〇〇〇万円を二五年間借りた元利合計では。変動型が二五〇万円ほど安くなる。毎月の支払いにすると八〇〇〇円も安い。収入の少ない若い人には、いま支払いが少ないということは魅力的である。また、変動型は、借入期限が固定型より五年長く三〇年間借りられる
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免震のメカニズム
地震に耐えるようにするには、建物を強く固めてしまう方法と、地震がきたら柳に風と受け流してしまう二つの方法がある。強く固めてしまう方法は、壁を重厚にさせ、柱を太くするのがいい。受け流してしまう方式では、免震構造にするのが有効で、住設費の約一割ほど割高になるが、安全性には代えられない。免震構造とは、お盆の上にタバコを置いたのと同じ原理。まず、地震の代わりに、手でお盆を水平に揺すってみよう。揺すってもタ
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どの用途地域に建っているかで将来の住まい環境が見えてくる
用途地域は、自分の選ぶマンションの未来を読むためのポイントの一つとなります。日本の都市計画は、土地の利用目的によって地域を十一種類に分けています。これが「用途地域」で、住居系・商業系・工業系があり、建てられる建築物も決められています。「住居用地域」内では一戸建てや共同住宅、学校、病院、小規模店舗など以外は建てられません。閑静で良好な環境での暮らしがある程度保証されているといえます。反対に「商業地域
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ゆとり返済などでラクした分は「後のツケ」に備えて貯金する
ゆとり返済やステップ返済は当初五年間はラクだが、六年目以降の負担増に耐えられない恐れがあるのでなるべく使わない方がいい。どうしても利用する場合は、六年目以降の返済額との差額分をそっくり貯蓄に回し、負担増に備えるようにしたい。そのくらいのことができなければ六年目以降の負担増には耐えられないと思っておいた方がいい。結果的にこうした貯蓄を行っていれば、医療費など不意の出費に充当することもできる。同様のこ
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昔賃貸アパートに住んでました
もう、10数年前になりますが、今の一戸建てを購入する前賃貸アパートに住んでいました。出来たばかりのハイツで、ちょっとおしゃれなカンジ。2DKのお部屋でした。新婚時代の3年間は、そのアパートで過ごし、駅も近くていいところでしたよ。大家さんは離れたところに住んでおられたので、一度も顔を合わすことはなかったですね。何かあれば仲介業者が対応してくれたので、特に不自由もなく快適に過ごしました。3年後更新しな
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僕らには賃貸もいいかもしれない
来年は定年である。長かった。途中、自ら辞めていった者もあるが、退職させられた奴もいる。そんな中で勤め上げてこられたんだから、文句はない。仕事をやり遂げてきたプライドもある。ただ一つ心残りなのが、家を買うことができなかったことだ。そんな余裕が無かったと言ってしまえばそれまでだが、転勤も覚悟しなければならなかったし、何度かマンションでも買おうかと思ったこともあるが、いざとなると仕事が忙しくなったりで、
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住宅情報では毎月の家賃で家が変える
住宅情報誌の常套文句とは、「毎月の家賃以下で家が買える。」ということでしょう。これは本当なのでしょうか？ある意味本当であるといえます。しかし、何千万円のローンを組める人は限られています。もしかしたら、途中で払えなくなってしまう場合があります。そのような人はあえて、ローンを組まずに、賃貸で住み続けるわけです。確かに毎月の家賃以下で、家が買えるというのは、魅力的なのですが、それだけのリスクもありますの
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新築マンションの調査
建物の雨漏りの約六五％を占めるといわれている外壁からの漏水は、躯体コンクリートのひびわれ、打継ぎ面、ジャンカ（モルタルと分離した粗骨材が集まって空隙が生じた状態）、窓枠まわりの空隙などが原因でおこる。ようするに、コンクリートの手抜き工事が雨漏りの原因なのである。コンクリートの手抜き工事の被害は雨漏りにとどまらない。水増しコンクリートが使われると、ひびわれや強度不足を引きおこし、建物の耐久性を低下さ
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雨の日も風の日も・不動産鑑定士の具体的な仕事
「不動産鑑定業」や「不動産鑑定士」といった呼び名を知る人も、その具体的な仕事はさっぱりわからないのが実情ではないだろうか。まして、鑑定とはどういうことで、だれに依頼したらいいのか、どこに不動産鑑定士の事務所があるのかなどは、まったく知られていない。不動産の鑑定評価に関する法律」によると、「不動産鑑定業」は、「他人の求めに応じ報酬を得て、不動産の鑑定評価を業として行なう」、国土交通省もしくは都道府県
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東京では東側の重要の変化に注目
東京でも同じようなことがいえます。東京ならどこでもよいというわけではないからです。東京は西を起点に反時計まわりに地価が形成されている、つまり、東に進むほど地価が下がっていくという法則が古くからあります。そのせいか、不動産投資をお考えの方の多くが東京の西側での投資を希望される場合が多いようです。またワンルームマンションなどの需要も、西に多くの大学が存在したこと、IT系など比較的若い社員が勤める会社の
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資料を手にしながら物件を確かめる
私は、土台の段階から現場に行き、汚水、雨水などの配管のやり方まで見ているので、完成したあとでも、どこをどうすれば問題の解決になるかを知っている。もちろん、工事は下請けの協力工務店で行っているので、親会社がいくらしっかりしていても、そこの技術者がいいかげんな工事をすることはいくらでもある。だが、それを発見し、契約した図面通りに工事をさせるのが施主としての役目だ。大手に頼んだのだから大丈夫だろう、とい
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不動産の名義人、夫婦共有名義は相続税が安くなる
不動産の名義人がその不動産の所有者になります。しかし他人名義で不動産を取得することはよくあるケースです。この場合は、夫婦や親子間で行なわれることが多いのですが、贈与税の問題が発生します。購入資金を出した人がその名義人であればいいのですが、購入資金を出さないで、その名義人になれば当然贈与されたものとみられるわけです。錯誤による場合や、そのほかやむをえない理由により名義貸しが認められることもありますが
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読みが甘かったマンション業界
１９９０年代後半から、消費者物価はほとんどマイナスか横ばいが続き、「物価は下がるもの」という考え方が定着していた。たしかに、２００７年までの数年間はある程度の以気回復感があり、収入も若干とはいえ上昇する傾向もみられるようになってきたが、物価は石油関連、食品関連を除くと、依然としてマイナスか横ばい傾向が続いている。極端にいえば、上がっているのはガソリン、灯油などの石油関連、トウモロコシ、小麦などを原
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バスで５分よりも、歩いて15分のほうがいい
目指す駅が決まったら、次に問題なのは駅からの距離です。これはもう頭で考える以上に大事なわけで、少なくも10年は住むわけですから、それは駅に近いほうがいいですよ。なんたって歩いて５、６分。これが理想ですが、3000万円から4000万円の資金では、これはなかなかむずかしい、高くて手に入らないというのが実情でしょうから、駅に近くといっても、やはりある程度の距離は覚悟しなければなりません。それでも、駅に近
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丸の内などのごく一部以外は空室率が上昇している
２００７年に竣工した「新丸ビル」の賃料は３．３平方メートル当たり６万５０００円という破格の賃料で話題になった。東京の都心５区の大型ビルの平均は２万２０００円から２万３０００円ほどで、丸の内の大型ビルでも５万円台半ばが相場だから、その人気ぶりがうかがえる。さらに、２００９年４月竣工予定の「丸の内パークビル」も、ほぼ同じ水準で契約が進んでいるという。それでも丸の内エリアの空室率は１％未満をキープしてい
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並列で2台の車庫付きプラン
「あっ、それとハウスメーカーはいずれも2×4メーカーだったのですが、工法にこだわりがあるのですか」そう尋ねた。「いいえ、特には。外観がおしゃれだったのでそうしただけです」「それでは、2×4工法ではなくて、在来工法にしましょう」「なぜですか」「2×4だと、壁式なので並列2台の車庫がとれません。もしとれても2階以降にその壁が出てきてプランが自由になりませんから」「えっ、並列で2台とるつもりですか」「も
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最終的な見積り図面が竣工図と呼ばれる
実際の工事でも、ここで決定した構造材を使用しますが、たとえば、フローリングの材質やサッシの種類、システムキッチンの仕様などは、申請図面には取り込まれません。これらの仕様やスペックは、見積り図面に記載されるのです。見積り図面は、すべての部材や仕様をコストに反映させるものですから。建築図面のなかでも、もっとも情報量の多いものなのです。見積り図面は、実施図面と呼ばれることもあります。実際にその図面で工事
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