同業者には絶対に売らないように
Yさんは、物件を購入するために、銀行から三千百五十万円の借入を起こした。担保はその物件である。金利は五・六パーセントで、六年目からは六パーセント。三十年の返済だ。頭金は千三百五十万円。これとは別に取得時の諸費用が二百万円かかっているから、自己投資額は千五百五十万円である。さて、借入金三千百五十万円の返済は、毎月十八万円である。これに対して、われわれが保証した賃貸料が毎月十七万円。一年で二百四万円である。
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この物件は、キャピタルゲインをゼロとして、リスクを折り込んだ考え方をして、十年後も現在と同じ価格の五千五百万円と算定してある。これに対して、元利均等払いで、五年間で返済し終わった元本部分は、二百三十四万円となる。その時点での、この投資によるそれまでのキャッシュフロー上にでた利益が口座残高として四百三十九万円以上ある。その口座残高を元本に充当する。そして、金利六パーセントのローンに切り換え、以後は、利息だけを払っていく。これで借り入れ残高は二千四百七十六万円を維持するわけだ。その後、月々の支払いは十二万円になる。その時点での保証月額賃料は十八万円。つまり、簡単にいうと、本人の所得税節税部分で元本を減らし、投資に見合う物件による新たな所得をつくったということだ。もし、なんらかの事情があって売却しなければならない場合でも、当然、利益がでるように計算されている。仮に購入時点ですぐに転売したとしても、なにしろ時価相場より一千万円安く買っているのだから、八百万円の利益がでるのである。じつは、ここに目をつけた業者がわれわれのところから買ってすぐに転売するというケースも、会社創設の初期にはあった。後から気がついて悔しい思いをしたので、それ以降は同業者には絶対に売らないようにしている。
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